sexta-feira, 6 de abril de 2018

[AJUDA] Possível compra de imóvel!

Galera, desculpe ainda não ter respondido aos comentários, mas ainda está bastante corrido no trabalho e vida pessoal. Como sabem, não gosto de deixar serviço acumular, tampouco atrasar. Quem precisa do serviço público, merece tê-lo com qualidade.

Bom, vamos ao que interessa: preciso da ajuda de vocês.

Eis que ando bastante tranquilo com meu patrimônio, mas sem comprar minha casa, principalmente pelo foco em prestar concurso, o que pode me fazer mudar de Cidade e Estado. Contudo, hoje vi um negócio que me pareceu bastante interessante: um apartamento de 70m², um pouco antigo, com 2 quartos, varanda bem pequena (de apartamento antigo =/) com 1 vaga na garagem, em um condomínio que tem apenas salão de festa e uma quadra simples (porém o valor do condomínio gira em torno de R$ 700), em ótima localização, que os apartamentos daquele condomínio valem uns R$ 330k em média (pesquisado hoje), mas este está sendo vendido por R$ 250k (dono com a "corda no pescoço").
Claro que preciso ver as condições do imóvel em si, mas já conheço o condomínio e conheço bem a localização. Seria ótima pra mim.

Pois o negócio está me atentando, senhoras e senhores.
Porém, consigo rapidamente para dar entrada no apartamento algo como 50k. Precisaria financiar os outros 200k.
Fiquei abismado. A Caixa só me permite financiar 50% do valor, e a taxa efetiva do financiamento fica em 11,5 - 12% a.a., em 360 meses. No BB, fica um pouco mais barato, por volta de 11% aa e poderia financiar os 200k.

Pela tabela PRICE, seriam prestações de aproximadamente R$ 1.770/mês, o que se traduz num custo final de aproximadamente R$ 637.200,00, caso levasse o financiamento até o final. Claro que buscaria amortizar o máximo possível, assim que vencessem meus CDB e TD, amortizando o valor.

O valor médio de aluguel de apartamento neste mesmo condomínio é de R$ 1.800/mês, fora o valor do condomínio (pesquisado hoje).

PEQUENA ATUALIZAÇÃO: em razão dos meus investimentos em renda fixa (CDB e LCI), eu conseguiria antecipar 12k em 2019, 53k em 2020 e 45k em 2021, totalizando uma amortização de R$ 110000 nos 3 anos seguintes (a partir de 2019), o que me deixaria com um saldo devedor de "apenas" R$ 90k. O porém desta estratégia é que eu passaria a ficar com quase nada em renda fixa para alguma emergência.

Vi também consórcio no valor de R$ 240k. Este as parcelas girariam em torno do mesmo valor, mas seriam 171 (sim, quase metade). É certo que ninguém garante que com X valor você consegue a carta de crédito, mas falei com a gerente do banco pra ela ver se tem um grupo mais antigo em andamento, cujas médias de valores contemplados girem em torno de R$ 50k, pois as chances de contemplação são maiores.

Mas e ai senhoras e senhores, qual a opinião de vocês sobre o tema?

47 comentários:

  1. No meu consórcio os lances começaram em 55 a 60% da carta de crédito e agora, uns 6 anos depois, estão em uns 45% do valor.

    ResponderExcluir
  2. Olá FPI,

    Uma coisa que achei caro foi esse condomínio. Muito caro para pouca coisa. Acho que isso pode atrapalhar em um futuro aluguel. Na minha opinião não compensa. Já que pediu.

    Abraços.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Pois é Cowboy, você tem toda razão cara. O preço está mesmo muito alto.
      Obrigado pela ajuda. Abc

      Excluir
    2. Verdade. Já reparei que prédios antigos tem condomínios muito caros. Os prédios novos tem infinitos vizinhos, o que reduz a taxa.

      Excluir
  3. Na Fundação Habitacional do Exército, o consórcio de 160 mil, em 240 vezes, a parcela fica em 770 reais.

    http://www.fhe.org.br/produtos/consorcio-nacional-poupex/tabelas-por-segmentos/imoveis

    Para financiamento vi que a taxa é de 0,75 a 1% a.m.

    http://www.poupex.com.br/produtos/poupancas/poupanca-poupex

    ResponderExcluir
  4. Condomínio caríssimo. Isso inclusive é um empecilho para uma futura tentativa de aluguel.
    Eu evitaria ao máximo o financiamento. Se for o caso, dê a maior entrada possível.
    Não existe oportunidade, o dono está vendendo pelo que o mercado potencialmente oferece pelo imóvel.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Excelente perspectiva caro CI,
      a única "oportunidade" é porque há outros apto a venda no mesmo condomínio, que estão anunciados a R$ 420 - 330 k, então acho que chega em 300k. Porém como ele herdou o imóvel e está desalugado, o cara quer muito vender. Mas graças a ajuda de vocês, fiquei mais atento aos problemas em que poderia me envolver.


      Obrigado pela ajuda. Abc

      Excluir
  5. Na minha opinião ainda tá valendo a pena ficar no aluguel, imóvel prende muito. Você vai comprar vai querer fazer obra, mais dinheiro empatado. Fora o custo de oportunidade, deixa seu dinheiro trabalhar por você em vez de tentar a sorte no mercado imobiliário, imóvel não é renda fixa, como muitos imaginam. Aqui no Rio de Janeiro já tem tanta placa de vende-se e aluga-se que os preços caem todo mês. Abçs

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Como ainda moro com parentes, vou repensar mesmo.
      Realmente um apto ou casa imobiliza muito o patrimônio.


      Obrigado pela ajuda. Abc

      Excluir
  6. Deixa eu ver se entendi:
    -custa 250k, mas no final vc vai ter pago mais de 600k
    -AP velho
    -prédio sem nada com condomínio de R$700?

    É uma ótima oportunidade... pra você passar longe!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Hehehe, pois é MIN, bem direto.
      Foi ótimo ter perguntado pra pessoas que entendem de finanças e não estão "envolvidas emocionalmente".

      Obrigado pela ajuda. Abc

      Excluir
  7. Considerando a sua situação de possível mudança eu não arriscaria, você futuramente se mudará e terá que alugar. O preço do aluguel para o valor do apto está razoavel mas mesmo assim minha experiência com imóveis não é boa, vacância, inadimplencia, etc. Lembrando que em um possível aluguel em teoria você pagaria a imobiliária + IR se não quiser se incomodar. Qual o valor liquido final?
    Por fim, se você esta realmente tentado a comprar faça uma proposta vergonhosa ao Dono e veja até que ponto a corda esta no pescoço. O mercado está em baixa, essa é a hora do comprador, você da as cartas.
    Um abraço!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Excelente visão JJ.
      Penso que o líquido final seja uns 1200 - 1500 a depender do valor que eu consiga alugar.
      Acabei optando por deixar a "oportunidade" passar, nem testei esta estratégia, mas a anotei e deixei aqui guardada. Será muito útil no futuro, sem dúvidas.

      Obrigado pela ajuda. Abc

      Excluir
  8. cilada bino !

    $3,5k o m²

    condomínio proibitivo! esse valor pode aumentar ou diminuir(menos provável).

    e se passar em um concurso em outra cidade ? vai vender ? vai alugar ? e a dor de cabeça em qualquer das possibilidades !?!?!

    e o prédio? e a vizinhança ? melhor alugar!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Boa Rodrigo.
      Realmente seria apto + dívida + dores de cabeça.

      Obrigado pela ajuda. Abc

      Excluir
  9. Péssimo negócio, não vale a pena.

    ResponderExcluir
  10. Não vale a pena, péssimo negócio.

    Condomínio caro, prédio antigo, sem adicional nenhum. Além disso, um financiamento de 11% quando a selic está 6%? Nem pensar! O aluguel mais condomínio equivale a 1% do valor do imovel, ou seja, um valor extremamente alto.

    Aumente o seu patrimônio e aguarde que melhores oportunidades aparecerão. Grande abraço

    ResponderExcluir
  11. 700 condominio, 2 quartos, aluguel 1800 ... Valor de 330K sendo vendido por 250K.

    Ninguem abaixa o preço tanto sem motivo, e voce pode fazer negocio na correria.

    Isto é psicologico, voce esta encantado e achando que nao pode perder a oportunidade.

    Planeje com calma FPI, divida alta demais ...

    Tem muitas boas opçoes pra quem tem grana, planeje pra daqui ha 1, 2 anos a compra, financiando o minimo possivel.

    Ps.: Lembre-se dos custos da documentaçao: Escritura, ITBI e Registro.

    Abraçao

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Ps.: Predio velho, quem é o inquilino que aluga um 2 quartos por 1800 + 700 de aluguel? 2.500 mes! Preço de casa grande ou cobertura top ... Esta estranho FPI, ta certo isto? 2 quartos e sem piscina, nem nada mais, pelo que conheço ta estranho.

      Abraço

      Excluir
    2. Carlota Joaquina7 de abril de 2018 10:29

      "Cobertura top" por 2500 reais? Onde vc mora?Interior do Pará?

      Não viaja porra, em qualquer capital, 2500 reais é o aluguel, PARA COMEÇAR, de um apto bacana (e ainda soma-se o o condomínio)...

      Excluir
    3. VdC, pois é cara. Também tem esses altíssimos custo extras.
      Acho q vou tentar depois de uma aprovação noutro concurso viu. Melhor pra mim, hehehe...
      Moro em uma capital, então 2500 da pra alugar um apto pequeno, mas bem localizado. Cobertura aqui não tem limite de preço...

      Excluir
    4. Bom minha cidade não é capital nem cidade pequena, mas 2500 lá tb tá alugando um Ap simples sem grandes firulas e isso sem contar condomínio.

      Só pra te dar uma ideia de preço de uma cidade de médio porte.

      Eu não sei como é a Dinâmica de mercado lá onde o VDC mora, mas oq tenho percebido na minha cidade e nas próximas está mais próximo do que a Carlota falou.

      Pra uma capital 2,5k já com condomínio e numa boa localização, acho que está um preço legal dependendo do estado do Ap. Tem metro perto ? Se tiver pra mim já fica até barato pelo que tem aí sendo oferecido.

      Excluir
  12. Olá. FPI. Pagando 250K, com aluguel de 1800, te dá um DY de 0,72%. Isso sem considerar que você terá custos com a transferência. E se pagar os 250K...pagando mais, financiado, o DY diminui. Além disso, terá que contar com um pouco de sorte para que esteja sempre alugado, senão terá um custo "extra" (condomínio) de 700,00 (despesa na veia), + possíveis manutenções prediais. A decisão é pessoal, mas como pediste sugestões, acredito que é mais vantagem aplicar em FII's, pois terá o mesmo DY médio, com risco muito menor (pulverizado). Abraços.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. IV, obrigado pela ajuda cara.
      Calculei que 1500 de aluguel (melhor das hipóteses) eu teria um DY de 0,6% a.m sobre o valor do negócio. Considerando que daria 50k de entrada e financiaria 200k, chegando a uns 700k de custo efetivo total, o DY seria de 0,214% a.m.
      Fora todos os riscos que você pontuou. Melhor eu ficar sem esse imóvel.

      Abc

      Excluir
  13. Péssimo negócio . Será muito difícil alugar pelo valor que você disse. Tenho um apartamento de tamanho e valor semelhante, em uma cidade bem rica, porém nao e capital. Antes da crise eu condeguia alugar por 1300. Depois, já saíram dois inquilinos, fiquei com ele vazio em dois períodos de vários meses e hoje alugo por, acredite, 650 e o cara paga mais condomínio e IPTU. Tô querendo vender e por tudo em FII. Abraço.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Caraca Samurai.
      Obrigado pela riquíssima contribuição. Certamente me lembrarei desta sua experiência ao longo da minha vida.
      Abc

      Excluir
  14. Opiniões sobre o imóvel à parte, sugeriria, caso fosse fechar o negócio, resgatar o que tem investido em tesouro ipca e ltn agora e aumentar a entrada, de modo a pagar menos juros. Aproveita que é possível que tenha rendimento negativo nesses títulos daqui pra frente, já que a queda da selic à 6% já está praticamente precificada e mais pra frente os juros devem subir pra 8 ou 9% a.a.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Obrigado pela opinião Mairlo,
      acabei optando por não comprar neste momento.

      Abc

      Excluir
  15. Eae FPI, pelo que vc disse não vale a pena, vc se enforcar pagando apê + condomínio e acabar com sua renda mais pra frente não compensa.

    Um abraço!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Pois é, fiz umas contas e "só pra ter o imóvel", não pra morar nele (quando os custos aumentam), já iria mais da metade da minha renda, foi loucura pensar isso.

      Abc

      Excluir
  16. Olá FPI,
    A compra de um imóvel para quem está no início da jornada rumo a independência financeira é uma decisão que precisa ser bastante pensada.
    Você afirmou que a compra de um apartamento avaliado em R$ 330.000,00 por R$ 250.000,00 lhe pareceu bastante interessante, mas apenas se isso for a vista porque, como você afirmou, se for a prazo você vai pagar R$ 637.200,00 + entrada por esse mesmo apartamento.
    Você disse que o dono está com a corda no pescoço, mas que tipo de corda? Está fugindo dos credores, o imóvel tem dívida de condomínio, tributárias... nesses casos, o bom negócio pode se transformar em uma grande cilada.
    Outro ponto, você disse que o aluguel desse imóvel está em R$ 1.800,00/mês, o que equivale a 8,64% ao ano. Acho esse valor muito elevado, hoje o valor do aluguel não costuma sem maior que 4% nas grandes cidades e, se a economia no melhorar, a tendência é piorar. Se quer ganhar dinheiro com aluguel, os fundos imobiliários são uma ótima opção.
    Quando você compra um imóvel financiado, você recebe a posse dele junto com assinatura do contrato, não a propriedade. Você só passa a ser dono realmente (proprietário) depois que pagar a última parcela do financiamento e, se por acaso, você passar por alguma dificuldade financeira nesse longo prazo e não pude pagar as parcelas do financiamento, o imóvel vai a leilão e ficará sem o bem poderá continuar com uma dívida enorme, a diferença entre o saldo devedor e o valor da venda em leilão ( http://www.otempo.com.br/capa/economia/lei-tira-im%C3%B3vel-e-mant%C3%A9m-d%C3%ADvida-1.1514513 ), mas como você é funcionário público, dificilmente passará por isso.
    Como você está prestando concurso e poderá ter que mudar de cidade, é bom lembrar que o imóvel tem baixa liquidez, basta ver que o proprietário está oferecendo um imóvel avaliado em R$ 330 mil por R$ 250 mil. Uma perda de R$ 80 mil (24,24%) e dificilmente os alugueis que por ventura recebera compensará essa perda.
    Deixo alguns conselhos de Gene Simmons no Livro “EU, S.A.”: “Economize dinheiro. Não compre um imóvel até ficar velho”. “Não compre casa até ter acumulado quatro vezes o valor da casa no seu patrimônio líquido”.
    Por fim, lembre-se que vivemos no país dos juros altos, por aqui um investimento que renda 6% ao ano acima da inflação está disponível para todos os brasileiros que dispuserem em investir em renda fixa. Então, porque comprar um imóvel que depois de 360 meses nó máximo terá seu valor corrigido pela inflação e será um imóvel velho e desvalorizado.
    Se, por outro lado, não está pensando nas questões financeiras e a compra do imóvel é a realização de um sonho, vá em frente e seja feliz.
    Bons investimentos!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Excelentes contas Aroldo.
      Quando coloquei no papel, acabei ficando assustado.
      Ao financiar o imóvel em 360 meses pagaria os 687k, desconsiderando reajustes.
      Ao deixar de comprar o imóvel, considerando que os gastos seriam em torno de 3k/mês, somente para "ter" o imóvel (sem considerar contas de consumo), poderia pagar um aluguel de 1,7k e aportar 1,3k por 360 meses. Com juros de 0,5 a.a., teria o acumulado de 1.306K !

      Anotei a recomendação do livro para lê-lo no futuro!
      Abc e obrigado pela ajuda

      Excluir
  17. A compra de um imóvel não pode ser colocada no excel. Se você colocar, nenhum imóvel vale a pena. Você tem que pesar os outros fatores da sua vida: pretende ficar no imóvel mais de 10 anos? ele te trará felicidade/tranquilidade? você precisa ser dono de um imóvel ou se contenta em alugar?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Bom dia funcionário publico investidor,

      Concordo em gênero numero e grau com o Pobre Zen

      Se possivel, gostaria de contar com a sua ajuda, sou um blog novo, estou começando agora, vou tratar de investimentos com aportes pequenos (por motivos de salário pequeno), te adicionei aqui na lista de blog sugeridos, se puder fazer o msm, te agradeço

      att.. Investidor e Realista

      Excluir
    2. Também penso assim, Pobre Zen.
      R$ 1.700,00 ao mês durante 360 meses com juros reais de 0,5% ao mês se não for suficiente para alcançar a liberdade financeira é bem próximo disso

      Excluir
  18. Olá, parabéns pelo site!
    Também me interesso por investimentos, principalmente sobre fundos imobiliários. Por isso criei um site para falar sobre fundos imobiliários, se puder dar uma passada nele depois!

    https://palafiita.wordpress.com

    ResponderExcluir
  19. FPI,

    Assim como já comentaram aqui, minha conclusão com os seus dados disponíveis é que é um negócio ruim. Saia fora dessa.

    Relembre também que assumir uma dívida desse tamanho é um enorme comprometimento.
    Outra métrica que gosto de avaliar sempre é quantos % do seu patrimônio ficariam alocados em um único ativo? Coloque o preço de compra do imóvel (e dívida resultante também) da compra dividido pelo seu patrimônio após a compra. Ficaria um valor percentual altíssimo.

    Enfim, há muita coisa para falar, mas se você quiser debater mais sobre esta compra especificamente, pode atualizar aqui mais detalhes...

    Fiz um post que julgo interessante sobre a compra do meu 1o (e único) imóvel, você pode conferir aqui:
    https://mdelsewhere.wordpress.com/2017/08/20/tese-de-investimento-realizado-imovel/

    Um abraço e vamos em frente!

    MDE
    https://mdelsewhere.wordpress.com

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Obrigado MDE!
      Muito boa essa questão do % do bem em relação ao patrimônio total.
      Vou dar uma lida no seu blog. Abc e obrigado pela ajuda

      Excluir
  20. e ai FPI, realmente não vejo como algo interessante para você esse tipo de investimento, somente se você consegui-se um bom preço (não conheço os valores dos imoveís da sua cidade) para compra e depois conseguir revender sem pressa e ter um lucro sobre isso. Porém não vejo hoje em dia investir tanto dinheiro em um patrimonio, sendo que se conseguir negociar uma venda com um valor bom, e ter lucros sobre. Valeu cara!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Realmente Alan, acabei desistindo do negócio! Há uma margem muito apertada caso resolvesse vendê-lo e um custo muito elevado, caso resolvesse ficar com ele.
      Abc e obrigado pela ajuda

      Excluir
  21. Olá FPI,

    Estou fazendo a divulgação de um blog que acabei de criar, thewinner.blogspot.com.br, se gostar dele, por favor adicione em sua blogroll, já fiz o mesmo com o seu.

    Uma pergunta, esses três pontinhos na antes e depois do nome de seu blog tem algum significado?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Pode deixar The Winner, vou add aqui.
      Achei que ficam estilosos os pontos.
      Abc

      Excluir
  22. Agora falando sobre a minha opinião.

    O pessoal está tratando o imóvel como investimento. Na verdade pelo que entendi vc iria morar nele ? Se for vc tem que olhar se gostou do imóvel ou não, pois se vc vai morar aí não eh investimento. Afinal vc vai alugar e ir pra baixo da ponte. Então vc tem que ver qual o objetivo do ativo pra vc.

    ResponderExcluir